Com a valorização do mercado imobiliário, há cada vez mais dúvidas quanto ao que são terrenos urbanos e terrenos agrícolas. Vamos mostrar-lhe as diferenças.
A classificação de terrenos urbanos e de terrenos agrícolas é importante para vários âmbitos, nomeadamente para o pagamento de impostos e para a sua aptidão, ou não, para construção. Mas, afinal, o que define uns e outros? É isso que vamos ver neste artigo.
Em Portugal, há duas entidades que tratam da classificação de terrenos: as Finanças e as Câmaras Municipais.
As Finanças fazem esse procedimento para fins tributários, ou seja, para efeitos de pagamento de impostos, pois os valores diferem conforme sejam terrenos urbanos ou terrenos agrícolas.
Já as Câmaras Municipais intervêm nesta classificação no sentido de definir se se pode, ou não, construir numa determinada área. Essa definição tem em conta os dados da Reserva Agrícola Nacional (RAN) e da Reserva Ecológica Nacional (REN).
Após esta introdução, vamos agora tentar entender qual é, afinal, a diferença entre os terenos urbanos e os agrícolas.
O que são terrenos urbanos?
Os terrenos urbanos são os que estão edificados ou urbanizados, de forma total ou parcial, situando-se no perímetro urbano, isto é, na área dedicada à construção conforme o disposto no Plano Diretor Municipal (PDM) de cada autarquia.
O PDM integra o plano municipal de ordenamento do território de cada município, determinando também quais os índices de construção e de ocupação que são permitidos para um dado terreno. Isto significa que é este plano que diz onde se podem construir edifícios.
Há terrenos urbanos sem casas e terrenos rústicos, ou agrícolas, com partes urbanas. Em alguns terrenos agrícolas a construção pode ser permitida se a REN e a RAN definirem uma área dos mesmos para a construção de uma casa, por exemplo.
Como é feito o licenciamento de terrenos urbanos para construção?
Para efetuar qualquer tipo de construção é preciso pedir uma licença que é emitida pela Câmara Municipal da localidade a que o terreno pertence.
Essa licença é obrigatória para qualquer tipo de edifício, desde casas pré-fabricadas às feitas em madeira, passando pelas de alvenaria.
Assim, se quiser construir uma casa terá de pedir o licenciamento do terreno para o efeito junto da Câmara Municipal da zona onde se localiza. Mas se estiver em área de REN ou de RAN, precisa ainda de conseguir um parecer positivo junto destas entidades.
Além das questões relacionadas com a REN e a RAN, esse licenciamento depende também dos planos de ordenamento das áreas protegidas como, por exemplo, parques nacionais, reservas naturais e áreas de paisagem protegida, bem como dos planos regionais de ordenamento do território e da orla costeira.
Esta licença é obrigatória para construção de novo edifícios, mas também para reconstrução ou alteração de edifícios já existentes, ou ainda para situações de demolição e reparação.
Encontre aqui a pessoa certa para limpar o seu terreno
O que são terrenos agrícolas ou rústicos?
Este tipo de terrenos destina-se a ser usado na agricultura, na pecuária, em atividades florestais e de exploração de recursos naturais, geológicos ou energéticos, e ainda em espaços naturais, culturais, turísticos e de lazer.
Estamos aqui a falar, habitualmente, de terrenos que se encontram fora do chamado perímetro urbano e que não incluem construções, ou quando incluem são reduzidas - podem ser, por exemplo, edifícios de apoio à agricultura, para guardar comida de animais ou materiais de trabalho.
Nestes terrenos classificados como estando em solo rural ou agrícola, a construção está proibida na maioria dos casos. Algumas exceções podem ser construções para obras agrícolas, nomeadamente de edifícios de apoio ou de armazenamento.
Leia ainda: Limpeza de terrenos: veja o que precisa de fazer para evitar multas
É possível passar um terreno rústico para terreno urbano?
Esta possibilidade existia com o conceito de "terreno urbanizável" que permitia às Câmaras Municipais mudar a classificação de terrenos rústicos nos seus planos de ordenamento do território. Contudo, a partir de 31 de dezembro de 2022, deixa de existir.
Depois desta data, os terrenos passarão a ser classificados apenas como urbanos ou agrícolas.
Portanto, quem tem terrenos em áreas classificadas como "solo urbanizável" tem até 31 de dezembro de 2022 para conseguir a aprovação de construções e outras obras urbanísticas nessas zonas. Depois disso, o solo passará a ser rústico.
Como avaliar um terreno agrícola?
Há vários fatores que podem influenciar o valor de um terreno agrícola, desde logo a sua localização.
Quanto mais próximo de cidades ou regiões urbanas, mais valioso será. Isso está relacionado com o próprio valor das propriedades nessas localidades, mas também tem a ver com a facilidade de levar os produtos agrícolas até aos consumidores.
A proximidade do mar também é uma vantagem enquanto situando-se no interior, numa área rural, haverá maiores gastos em deslocações, além de serem viagens mais demoradas.
A existência de vedações e bons acessos, designadamente através de caminhos diretos e transitáveis por tratores, são outros fatores que valorizam o preço de um terreno agrícola.
Além disso, a topografia do terreno e a sua orografia também têm influência. Veja que terrenos mais irregulares são mais difíceis de aproveitar e, portanto, perdem valor.
A exposição solar a que está sujeito, bem como a proximidade de água para rega, seja de poços ou rios, são outros fatores considerados na avaliação.
Já entendeu as diferenças entre terrenos urbanos e terrenos agrícolas?
Nesta altura, já terá percebido quais são as diferenças entre estes dois tipos de terrenos. Não é assim tão complicado entender, embora possa haver algumas variantes.
Em caso de dúvida, pode sempre contactar a Câmara Municipal da localidade onde o terreno se localiza para esclarecer dúvidas.
Mas, resumindo, em termos gerais, os terrenos agrícolas não incluem construções, nem as podem incluir, enquanto os terrenos urbanos existem em áreas já edificadas, podendo permitir novas edificações.
